تغییر کاربری ملک
تغییر کاربری ملک چگونه انجام می‌شود؟ هر ملکی با هدف خاصی ساخته و استفاده می‌گردد. کاربری ملک یعنی همان استفاده‌ای که از ملک می‌کنیم. مثلاً بعضی از املاک برای سکونت ساخته می‌شوند. برخی هم برای تجارت استفاده می‌گردند. شهرداری بر اساس نوع کاربری یک ملک برای آن پروانه ساخت صادر می‌کند. حال ممکن است فردی دارای یک ملک مسکونی باشد اما بخواهد از آن به عنوان یک ملک تجاری استفاده کند. آیا می‌تواند بدون اجازه قانونی دست به این تغییر کاربری بزند؟ در ادامه مقاله به تغییر کاربری ملک می‌پردازیم.
منبع: تغییر کاربری ملک
تغییر کاربری ملک
ساختمان‌ها برای اهداف و کاربری‌های متفاوتی ساخته می‌شوند که شهرداری برای هر کاربری پروانه ساخت صادر می‌کند. حال اگر صاحب ملک بخواهد از ملک استفاده‌ای غیر از کاربری پروانه ساخت آن داشته باشد، باید ملک را به صورت قانونی تغییر کاربری دهد. رایج‌ترین تغییر کاربردی که در کشور ما انجام می‌شود تغییر ملک مسکونی به تجاری است.
انواع کاربری ملک
املاک کاربری‌های متفاوتی دارند که عبارت‌اند از:
- مسکونی (کلنگی، آپارتمانی، ویلایی)
- تجاری
- صنعتی مثل کارگاه‌ها
- ورزشی مثل باشگاه
- کشاورزی
- خدمات شهری مثل دفتر پست
- آموزشی
- اداری – دولتی
- خدمات عمومی
- انبارداری
- کاربری مختلط مثل ملکی که هم مسکونی هم اداری است.
- معدن
- حمل و نقل مثل راه‌آهن
- فرهنگی- مذهبی
- پارکینگ
- فضای سبز
- تجهیزات شهری برای تأسیسات زیربنایی شهری
- بهداشتی- درمانی
- فاقد کاربری برخی از اراضی کاربری ندارند یا به عنوان اراضی ذخیره شهری می‌باشند. همچنین ممکن است بر اساس طرح جامع، طرح تفصیلی و آزاد سازی نداشته باشند
اصل عدم تغییر کاربری
همان‌طور که پیش‌تر بیان کردیم شهرداری براساس هدف ساخت از یک ساختمان برای آن ملک یا آن زمین پروانه کاربری صادر می‌نماید. ماده 100 قانون شهرداری می‌گوید: «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند…». بر این اساس شهرداری به صورت مداوم بر ساخت و استفاده از ساختمان نظارت می‌کند تا خلاف پروانه صادر شده در ساخت ملک و استفاده از آن عمل ننمایند. استفاده از ساختمان خلاف پروانه صادره غیرقانونی است.
برای تغییر کاربری یک ملک حتماً باید مراحل قانونی آن طی شود. امروزه ممکن است افراد زیادی بدون گذراندن مراحل قانونی اقدام به انجام چنین تخلفی کنند. اغلب این تخلفات استفاده از ملک مسکونی به عنوان ملک تجاری است. زیرا املاک تجاری قیمت بالاتری نسبت به ملک مسکونی دارند. در صورت انجام چنین اعمالی کمیسیون ماده 100 شهرداری به این تخلفات رسیدگی می‌نماید.
تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
اگر ملک مسکونی بدون طی روند قانونی به عنوان ملک تجاری استفاده شود، عواقب قانونی به دنبال دارد. تبصره بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری به برخی از مواردی اشاره می‌نماید که استثنائاً می‌توان از ملک مسکونی به عنوان ملک تجاری بهره برد. این موارد شامل:« …دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.»
برای دریافت جواز کسب کلیک کنید.
مراحل تغییر کاربری ملک
برای تغییر کاربری یک ملک باید مراحل زیر انجام شود:
- درخواست برای تغییر کاربری ملک: متقاضی باید با مراجعه به دفتر خدمات نوسازی، درخواستی تحت عنوان تغییر کاربری ملک و مدارک اولیه را تسلیم نماید. قید کردن کاربری فعلی ملک و کاربری مورد تقاضا در نامه الزامی است.
- بازرسی کردن از محل: بازرس اطلاعات لازم را جمع آوری می‌نماید و شرایط فعلی ملک را با آنچه متقاضی در درخواست خود ذکر کرده مطابقت می‌دهد. در صورت وجود تخلف ملکی متقاضی باید ابتدا این مانع را رفع نماید. و در صورتی که پهنه‌ای که ملک در آن است، امکان ایجاد کاربری جدید را داشته باشد مجوز تغییر کاربری صادر می‌گردد.
- دستور برای تهیه نقشه جدید صادر می‌شود: دفتر نوسازی دستور برای تهیه نقشه ملک جهت ساخت با کاربری جدید صادر می‌کند. در صورتی که مالک ملک به این دستور نقشه اعتراضی دارد باید پیش از ورود به مرحله بعد این مشکل را حل کند.
- مالک نقشه جدید را تهیه می‌کند: مالک باید طبق دستور صادر شده نقشه‌ای تهیه نماید. مواردی که در دستور ذکر می‌گردد در طراحی نقشه بسیار تأثیرگذار است.مثلاً دستور نقشه، برای ساختمان تجاری فضای پارکینگ در نظر می‌گیرد که باید در طراحی ساختمان لحاظ شود.
- صدور پروانه کاربری جدید: نقشه تهیه شده به دفتر خدمات نوسازی تحویل داده می‌شود. بعد از بررسی توسط کارشناسان دفتر یا تائید می‌شود و یا جهت اصلاح ارجاع داده می‌شود. در نهایت پس از تائید پروانه کاربری جدید صادر می‌گردد.
- نوسازی ملک با کاربری جدید: بعد از صدور مجوز، ملک فعلی تخریب می‌گردد. پس از آن ساختمان جدید طبق نقشه طراحی شده ساخته می‌شود. گاهی استثنائاً ساختمان شرایط لازم را دارد و نیاز به طی کردن مراحل دستور نقشه و ساخت مجدد نیست.
مدارک لازم برای تغییرکاربری
- مدارک هویتی مالک ملک
- سند ملک
- مشخصات کامل ملک نظیر کد پستی، کروکی و…
- تسویه عوارض شهرداری و ارائه برگه تسویه حساب
- مجوز‌های لازم برای کاربری جدید از سازمان‌های مربوط
- تهیه نقشه ساختمان جدید بعد از بررسی کارشناس دفاتر خدمات نوسازی
سؤالات متداول
ساختمان‌ها برای هدف و کاربری خاصی ساخته می‌شوند که شهرداری برای هر کاربری پروانه ساخت صادر می‌کند. اگر مالک بخواهد از ملک استفاده‌ای غیر از کاربری پروانه ساخت آن داشته باشد باید ملک را به صورت قانونی تغییر کاربری دهد.
متقاضی باید با مراجعه به دفتر خدمات نوسازی، درخواستی تحت عنوان تغییر کاربری ملک را تسلیم نماید.